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你还敢买房子？还敢按揭买？！我想平静地和你说：房地产按揭贷款购房，对我们这些平民百姓来说，本质上是一种昂贵的个人消费，而不是投资。我想特别提请大家注意这一点，因为这和我们底下的讨论密切相关。 房地产火爆的根源，应该可以追溯到97年亚洲金融危机后。中国出口受挫，不得不开始进行国家投资，推动经济的发展，而房地产作为拉动经济的杠杆，自然受到重视。而在97年到2000年的那段日子里，一些企业主，富裕的个人由于缺乏好的投资项目，加上房价确实处在最低点，于是他们成为的购房的中坚力量。房地产市场因此开始缓慢复苏。 可是在2000年之后，购房的主体发生了变化。一些比较富裕的中产阶级，由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响，开始加入购房的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多，因此房价开始上扬。 到了中产阶层基本购买完毕，普通有需求的老百姓，即工薪阶层，开始意识到住房价格飞涨的时候，他们也就加入了购房的行列。由于他们人数众多，因此住房价格开始飞涨。加上股市不振，大量资金涌入房地产，投机泡沫开始了。 按揭购买房屋的主体，恰恰正是最没有购买力的工薪阶层。用按揭在最高价买房的，也恰恰正是我们的工薪阶层。这就是问题所在。当然还有一些炒家，但在这里我们忽略不计。 按揭到底是什么？有很多媒体认为按揭是个好东西，按揭让你提前享受，按揭让你美梦成真。可是从本质上来讲，按揭会让你负债累累。我们来看看按揭的过程。你去买房子，然后申请按揭。银行把钱付给开发商，开发商把房子交给你，你向银行承担债务，并签下了一份抵押贷款的合同。在这里面开发商自然是最没有风险的，按过不提。银行赚了钱，你得到了房子，皆大欢喜。不用付房租，省下了一大笔开支，爽！ 但是有几个问题请你先注意，然后再爽：第一，银行贷款利率没有锁定，而且银行的利率正处于历史的最低点。大家回想一下，中国的金融历史是通货膨胀的历史，还是通货紧缩的历史？考虑到医疗，教育，房产等等，人民币的购买力真的上升了吗？一个发展中的国家，到底是应该通货膨胀多些，还是通货紧缩多些？我们的工资真的已经跟上了通货膨胀的步伐？按照目前的趋势，中国的存贷利率差还将扩大。 请大家自己算一下，如果一年期存款利率提高到约4%这一历史平均水平，注意，是存款利率，长期贷款利率到达7%甚至更高的时候，你真正为房子付出的人民币会是多少？现在的贷款利率是不真实的，他让些根本就买不起房子的人有资格买房！第二，你虽然按揭买了房子，但是房子不是你的，而且房价的下跌和你有直接的关系。我个人认为买房和融资租赁，就是分期付款到期拥有财产的方式比较相近。都是分期付款，到期后标的归个人所有。一般来说，融资租赁的设备能够产生效益，并用来支付分期付款；可是按揭贷款买了房子，不但不能产生效益，而且你还要花很多钱装修，每个月的物业费，暖气费等等等等，再加上首付资金在30年里面的机会成本，还有你支付的利息。你可以算一算，你究竟花了多少钱？我不是说不该花这笔钱，可是如果和你的收入比比，你还那么自信吗？你还觉得你省下了房租吗？两者的共同点是，如果你不能支付分期付款，租赁方就要收走资产。这下明白了，原来房子不是你的，只不过是你从银行租的。对于按揭贷款的你来讲，不过原来是给房东打工，现在是给银行打工罢了。很残酷吧，但是现实如此。 如果经济萧条，房价下跌，对你的影响也不小。上海的房价是6000平米，上海人一年的人均收入是15000，一个人辛苦一年不吃不喝，要买一套80平米的房子要30年。房产里面的泡沫，毋庸置疑。如果房价下跌，比如说从50万到40万，银行的利率又上升的话，你等于是在用原来的贷款养现在的房子，那自然是供一个月，亏一个月。如果在失业，或者减薪，那估计你只有被收房子的份了。 最后啊，一个大家都忽略掉的问题啊，就是房子的折旧。房子究竟怎么来计算折旧？从国外的惯例来看，一般来说是按照30年来摊消，也就是3.33%/年。我们国家也差不多是这样。可是注意，人家的摊销是建立在建筑物加土地的基础上，而对于我们个人来说，我们需要摊销的仅仅是房屋的价格。可是想想，我们能按照30年来对我们的房子计提折旧吗？不多说了，省得那些所谓以房养房的人提心吊胆。 我周围有很多这样的朋友。他们刚刚毕业，在北京安家。由于要结婚，所以就要买房。可是一分钱没有怎么办呢？只有家里支援。一般的做法是由男方出首付，女方出装修，相信大家也见得多了。然后小夫妻俩个开始上班，齐心协力供房子。不过想想双方父母，如果不是贪官污吏的话，老本基本上也都贡献出来了。 房子买了，美人在抱，自然是无比幸福。可是回头想一想，我着实为这一类的购房者捏着一把汗哪。想想就明白了，你今天花爹妈的，明天爹妈就要花你的。医疗价格飞涨，教育价格飞涨，房子价格飞涨。这哪里是前几年政府老是在鼓吹的通货紧缩，分明是通货膨胀！急着买房子成家的同志们，忘了父母，忘了孩子，忘了一切。房子供完了供孩子，孩子供完了如果还有精力就再供父母，没有精力的话也就任其自生自灭了。如果来个开刀，动什么手术什么的，估计下场也没那么美好。现在不孝子孙那么多，我想不是他们不知道尽孝，而只是力不能逮而已把。 我想提请现在大多数年轻人心里面想一想，当然，牛人除外，你们到底有没有想过怎么安排自己的生活？你们有没有算过你们到底要挣多少钱才能满足你们自己，你们的孩子，你们的父母的医疗，教育，养老，抚养的最基本费用？今天你们透支消费，明天你们怎么办？依靠政府的养老保险？自己开公司？还是指望中彩票？在问题来的时候，你们还在供房子，还欠着债，你们怎么办？我相信绝大多数人像都没有想过，更没有让他们去想。我敢断言，如果真正做一个财务规划的话，绝大多数人都会意识到买房子到底对于他们来说有多么的奢侈。 (责任编辑：龙舞天翔) |