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提前还贷应视情况而定 为提前还贷者支招

时间:2012-01-25 14:45来源: 作者: 点击:
大家真的有必要这样“急吼吼”地赶着去银行办理提前还贷吗?即使升息了,利息负担究竟会加重多少呢?

  今年4月份以来,在上海楼市继续走高的同时,上海市民提前还住房贷款也出现了一个“小高潮”。来自建设银行上海分行的消息,4月份该行果然住房商业贷款回收6.2亿元,创下历史新高。而在回收额中,正常还款在2亿元左右,提前还款则多达4亿元,比3月份增加了一倍多。人民银行上海分行公布的数据也表明,上海4月份以来提前还款确实明显增多。

  大家真的有必要这样“急吼吼”地赶着去银行办理提前还贷吗?即使升息了,利息负担究竟会加重多少呢?据记者了解,现在急着提前还款的市民想法并不相同,有的是担心加息后今后每月还款压力增大,有的觉得支付给银行的利息总额太多,想早点还掉贷款以减少利息的支出;还有的则是苦于没有很好的投资方向,觉得闲钱握在手中还不如早点还给银行。

  应该说,这些想法并非全无道理,本刊将通过具体的分析和计算来为不同类型的市民提出建议,大家等认真地阅读后再决定口袋里那些余钱要不要掏回给银行吧。  

  加息恐惧族:担心过多过早

  ●市民观点:在央行升息前把贷款还掉,可以避免今后月供压力太大。

  本刊建议:每月还款额增加有限,可以等到年底再决定是否提前还款。

  事实上,如果央行加息,市民新增的月供压力并不一定会很大。目前的银行贷款利率的确处于历史低点,国内利率今后必将呈上升趋势,但这将是一个小幅而长期的过程。在今后一两年内,利率的调整幅度不会太大,市民的还款压力的增加也应该是有限的。

  根据本刊的测算,如果贷款利率上涨0.5个百分点,市民每月的还款额仅增加5%都不到,如果每月还款3000元,不过增加150元,应该不会对生活产生太大的影响。市民完全可以按照自己正常的生活节奏安排还款资金,不必过多担心会受到贷款利率上升的影响。等到利率上调幅度较大时,再重新安排家庭财务中有关房贷这一块的内容,也不迟。

  交行上海分行个人金融部的理财师还提醒说,个人房贷利率的提高,并非意味着借款人从下个月开始就得增加还款金额。按照有关规定,住房贷款利率采用一年一定的方法。银行确定下一年度个人住房贷款利率时,该利率从下一年度的1月1日起执行,借款人当年仍执行合同所确定的贷款利率。

  这就是说,就算明天加息,但接下来的5个多月仍然是按照旧的利率计算,正式的调整还是要等到明年的1月1日。所以,现在急匆匆去银行办理提前还贷,不如等四、五个月看看后再决定是否要提前还贷,就算到时再办也没有损失,效果是一样的。  

  节省利息族:有余力可部分提前还贷

  ●市民观点:觉得支付给银行的利息总额太多,想通过提前还掉一部分来减少利息的支出。

  本刊建议:等额本息法下,在还款的前10年这种做法基本划算,如果对今后的稳定收入有信心,最好缩短还款期限以减少利息支出。

  减少利息的想法并没有错,但银行收的违约金也是你家庭财务安排的成本。请问:你的利息真的减少了吗?减少了多少?如果你是属于要被银行收违约金那族人,你节省下的这笔利息能抵得过银行收的违约金吗?如果违约金比你省下的利息还多,或者你动员全家勒紧裤带凑钱还银行,那就劝你还是省了这档事吧,这可太划不来了。

  正所谓“两者相权取其轻”。如果你还款期已经过了一年不需要给银行信贷管理部门“补贴”了,同时你的家庭财务状况允许你有这样一笔闲钱腾出来还给银行,那么你就勇敢地向银行提出提前还款的申请吧。因为等额本息法下,还款前几年的利息支出实在太多了,所以市民如果是出于节省利息的目的来考虑提前还贷,还是可行的。

  来看一个例子:张先生于2000年1月从某银行获得总额50万元、总期限20年的个人住房按揭贷款,采用等额本息法还款。原来每月还款额3462.07元。如今,他打算今年12月提前还掉10万元,以节省利息支出。同时,他并不想缩短贷款年限,仍然是到2019年12月还清最后一笔贷款。那么,如果今年年底他成功申请先期一次性多还10万元给银行,今后15年继续采用等额本息法还款,那么从2005年1月起他每月还款额减至2615.3远,这次部分提前还贷为他节省利息支出49802.7元。可以说,这样的家庭财务安排还是非常聪明和理性的。

  再看一个例子。陈小姐是沪上典型的年轻白领。去年10月,她从银行获得30万元总额、15年期的个人住房按揭贷款。今年结婚后,她和先生打算手里还有5余万元的闲钱,他们听说要加息,就想着不如先还掉5万元,以后也少付点利息。计算结果表明,如果他们在今年8月提前一次性先还掉5万元,在月还款额保持在2464元不变的情况下,他们能节省利息52558.35元,同时还款期共缩短44个月。而他们需要支付给银行的“违约金”为50000*5.3%=2650元。这个安排是划算的。

  通过多次演算,记者看到,由于等额本息法下,前期承担的利息较多,尤其是第一年承担的利息部分远远超出了本金部分,所以如果能提前还掉一大笔,节约下来的利息钱几乎与此相当,还是非常划算的,如果还款时间已经超过10年,再提前还一部分,也许就不是特别能省利息了。

  但按照目前大多数房贷人的情况,大多数采用的都是等额本息法,而最早的商品房贷款可能也就是1997年,到现在还不到10年,提前还掉一大笔还是比较划算的,记者比较赞成。通过下表再举几个例子来看一看。

1、提前还贷减少利息支出分析表

贷款类型

商业贷款,年利率5.4%,等额本息还款法

原贷款总额

50万元

50万元

30万元

30万元

原贷款期限

20

20

15

15

第一次还款时间

199710

199710

20018

20018

预计提前还款时间

20048

20048

20048

20048

部分提前还款额

10万元

10万元

10万元

10万元

缩短时间还是减少以后月供额

缩短年限,后期月供不变

不缩短年限,后期月供减少

缩短年限,后期月供不变

不缩短年限,后期月供减少

原月还款额

3462.07

3462.07

2464

2464

原最后还款期

20179

20179

20167

20167

已还款总额

283889.54

283889.54

88704.16

88704.16

已还款利息额

170697.93

170697.93

46916.79

46916.79

今后每月还款额

3467.41

2536.05

2464.55

1486.24

节省利息支出

86302.2

42849.25

67511.77

38334.44

    通过上表,我们还不难发现一个问题,对于部分提前还清的贷款人来说,如果对今后的稳定收入有信心,最好还是选择不改变今后的月还款额,而是缩短还款期限的方法,这样你节约下来的利息更多。道理很简单,你贷款年限越长,支付的利息就越多。  

  无处投资族:如有大支出要慎重

  ●市民观点:有闲钱也没有很好的投资手段,不如先把银行贷款还清。

  本刊建议:还钱容易借钱难,如果今后几年中家庭财务有大笔支出的安排,还是没必要多接受一番银行的严格审查。

  中国人对负债的态度总还是比较保守,殊不知适当的负债是家庭财务健康与否的一个指标。也许对很多市民来说,手里的闲钱有时也像“烫手山芋”,一时找不到好的投向,可是存银行又是“负利率”,白白让通货膨胀吞噬自己的财富。

  但钱没处投资,不意味着钱没处花。也许你粗想时觉得手头的余钱是闲置的,好像没啥用处,但仔细想想看,说不定家里还有好多事都在等着用这笔钱呢:子女教育甚至是出国留学深造,旅游、买车甚至是买新房,这些是不是都还需要用钱?以前节俭惯了,许多方面没舍得花钱,现在有闲钱,是否可以考虑实现自己的一些愿望?所以,把钱急匆匆地还给银行前,你可要仔细审视和规划一下自己家接下来的财务安排哦。

  更重要的是,在决定提前还贷前,一定要考察自己今后的还贷能力。你能保证今后几年中没有需要花大钱的时候吗?要知道,和银行打交道可是“还钱容易借钱难”,你现在轻轻松松地把钱还了,今后有急需时想再借钱可又要经历一番银行的严格审查,届时能不能顺利借到钱还很难说呢。

  因此,如果市民在短期内(一般一年半以内)仍有贷款资金需求的话,则建议不要盲目进行提前还款,否则有可能得不偿失。

  总而言之,如果仅仅因为担心利率上升而提前还款未必是上策,贷款人在考量提前还款时,有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡,通盘考虑后再做决定。

 


部分银行关于个人住房贷款提前还贷的规定

  是否需要预约
不满一年提前还贷的违约金 一年满后,提前还款额下限
工商银行 提前10个工作日书面申请 提前还款金额的5% 正常每月还款额的6倍
中国银行
提前15个工作日书面申请 提前还款金额的一个月利息(利率为提前还款日的日利率*30)
建设银行
需提前预约 不受理,无违约金
农业银行 提前7个工作日书面申请  

(责任编辑:龙舞天翔)
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