◤日出印象◢看盘日记

【拓展区内第一盘】日出印象 花园实地看盘日记

◤实地看盘时间◢ 最近一次是2004年05月16日11：00---14：30
◤看盘当天天气◢ 天高云淡，西南风。气温33度左右。
◤看盘人数顺序◢ 一行三人，从销售到小区在建楼。从4栋、6栋、9栋到12栋。12栋从一
楼一直看到楼顶。

◤楼盘综述◢
项目名称：日出印象
物业地址：龙华镇人民路与布龙路交汇处（深圳市拓展区内）
开发商： 深圳市华来利实业有限公司
销售代理：深圳中原物业顾问有限公司
设计单位：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司
建筑类别：多层（6层）、小高层（11层）9栋（396套）
占地面积：74003平米
建筑面积：96130平米
户型： 二房二厅 三房二厅 四房
面积（m2）：71.99—79.92 87.73—114.73 121.36—131.37
规划户数： 864户 接近600车位
配套：小学、露天泳池、高尚私家会所、超级市场。

◤工地现况◢

南面的第4栋、6栋、7栋、11栋、12栋、14栋、15栋，现已封顶。
小高层的基本上建了6层。

◤楼盘特点◢

·低密度小区。
·主力户型3房2厅2卫
·中间楼层为小高层，四周为多层，小高层视觉距离良好，可尽赏小区景观及周边景观。
·没有人流烦杂的商店，不会给小区带来外来安全隐患。
·地下车库高达5米左右，可停放各型车辆，也就不会出现人车抢道。

◤楼盘亮点◢

·龙华真下正的70年房产产权，在龙华，在关外，目前有70年产权的楼盘已经是凤毛麟角
（2003年、07月起计产权）。
·小区内多层、小高层层高达2。9米。净空高2。8米左右。如此层高在小高层与多层中少
见。
·对地铁四号线的预期升值潜力。
·小区在交付期后，拓展区内两条主要公路都将建成。（梅龙公路、新区大道、交通将大大
的改善、便利）。（是否能在交楼的同时各公路就通车不得而知）。
·超大规模的落地窗将小区景观引入室内。大多数户型通风、采光良好。
·低容积率的小区，在市区内成了绝版，在关外也仅仅只是高出向大各别墅区的容积率。
·南面拓展区地块将采用拍买的方式出售，高地价将导致高房价，将给小区带来升值预期。
·多层顶层楼客厅高达6米，再间隔一层出来也有每层高3米。如此大客厅在关外初见。
·拓展区内第一盘加（纯白XX、香水X），郊区的楼价，市区的未来。
·龙华片区楼价飚升，周边大型社区林立，可它们都不在拓展区之内。

◤楼盘缺点◢

·小区整体面积偏小，导致社区配套跟不上来。
·短期内交通不便。
·休闲、购物不方便。
·需要忍受周边土地在后期开发带来的影响。
·少数户型朝向、通风、采光不足。
·原本是最好卖点的法式阳台上，排水管布局成了败笔。

◤居家配备◢

■学校：
·幼儿园：距最近的幼儿园步行5分钟。
·小学： 小区内配套建设有小学（据说是双语学校）。
·中学： 距新华中学步行25分钟。
·高中： 距龙华中学步行30分钟。

■交通：
·汽车： 622从小区门口经过。302站距步行3分钟。
·地铁： 距地铁四号线（规划中）中心区地铁站步行20分钟。
·火车： 距板田火车站4公里左右。距龙华火车站（规划中）2公里左右。

■道路：
·北面： 距布龙公路50米。
·东面： 距梅龙公路100米左右。（建设中）
·西面： 距龙华人民南路 30米左右。
·南面： 距新区大道1000米左右。

■金融：
·银行： 距中国银行距离小区70米。
·证券： 距证券部70米左右。

■市场：小区内配套有超级市场。
·菜市场：小区内配套有超级市场。距离上芬肉菜市场步行8分钟。距华富菜市场2公里。
·服装： 距龙华市场5公里。距万众城服装城3公里。
·超市： 小区配套超市0公里。距离盈佳百货1公里。距离永安南城2公里（有购物专
车）。距离百佳3公里。距离佳华百货3公里。

■医院：
·距离龙华人民医院4公里。

■休闲：
·免费享受小区内的休闲配套设施。
·龙华公园、龙华广场（二者距离有4公里）。

■娱乐：
·距廷苑酒店70米左右。
·距龙泉歌舞厅1。5公里。

■饮食：
·距民间瓦缸、都江堰火锅城1公里。周边小吃店林立。

◤物业管理◢
·管理： 日出印象花园将由《家华永安》物业公司管理。（据说）
·费用： 未定。

◤定价评份◢【每分10元】【龙华多层楼均价起评分310分=3100元、小高层360分起评】
■加分参考（多层）
·足70年产权加分15分。 （150元）
·拓展区概念加分25分。 （250元）
·地铁、交通预期加分20分。 （200元）
·室内净高2。8米加分4分。 （40元）
·良好的建筑用材加分3分。 （30元）
·南北通透的户型加分3分。 （30元）
·配套的小学加分4分。 （40元）
·配套超级市场加分7分。 （70元）
·低密度小区加分5分。 （50元）
·精心设计的侧立面加分3分。 （30元）
·小区内无小商店加分3分。 （30元）
·预期将溶入中心大社区加分5分。 （50元）
·远离工厂、农民楼加分3分。 （30元）

超评分310分 + 加分100分 = 410分。 410分 X 每分等于10元 = 4100均价。

■减分参考
·小区整体面积偏小减分6分。 （60元）
·短期内交通不便减分10分。 （100元）
·休闲、其它购物不方便减分6分。 （60元）
·需要忍受周边土地在后期开带来的影响减分4分。 （40元）
·少数户型朝向、通风、采光不足减分3分。 （30元）
·法式阳台排水管布局成了败笔减分6分。 （60元）

总计减分35分 X 每分10元 = 350元

（多层）起评分 310分 + 加分100分 – 减分35 = 375分 375分 X 每分10元 = 均价
3750元左右。
（小高层）起评分 360分 + 加分100分 – 减分35 = 425分 425分 X 每分10元 = 均价
4250元左右。

◤大片区内楼价参照◢
·一路之隔的XXX南、XX春城两大社区，多层平均价在3900左右，小高层在4600左右。（此
为实际要价的参考价，并非销售公告的均价）。
·不在中心区内的XX丽苑公开的均价在3400左右。（小盘、公路边，噪声振耳）
·不在中心区内X月花园公开的均价值4200左右。（盘大、配套齐、绿化、景观众多、交通
不便、该开发商历来是高开低走）
·在中心区内XX领域公开的均价值3900左右。（小盘、设计差、交通方便、地铁口）
·在中心区内XX郡公开的均价值4100左右。（小盘、设计好、开发商实力强、质量好、交通
方便、地铁口）

■以上粗糙的评分法，得出来的均价仅为本人看盘后的分析，供同学们购楼时作为参考。

需要说明的是，在加分上，笔者作为消费者，控制得相对紧了一些。而在减分方面，笔者也
相对严了一点点。希望开发商给购房者预留下一点可供想象的空间，千万不要全部用光、用
尽。

◤片区现况与未来◢
·拓展区内绝大多数地方仍旧是一张白纸，梅龙公路、新区大道、地铁四号线都在动工，在
一片处地上，将是一片热火朝天的工地，对日出印象带来预期限的同时，也带来了环境的影
响。

·日出印象如同它的名字一样，在拓展区这一座未来的新城内，它就是晨曦中的太阳。作为
第一批拓荒牛，购房者需要忍受周边地块开发带来的各种影响。所以：日出印象在具有良好
预期的同时，就如同晨曦中的太阳，需用穿透浓厚的云雾，想看到灿烂的阳光，需要一个相
当的等待过程。

◤说明◢
·日出印象花园正拔地而起，周边公路、地铁、其它地块、社区同时也在变化之中，笔者将
随时追踪日出印象花园以及周边环境的变化。

-----全文完-----